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Dúvida no uso do CUB para calcular valor de reforma de apartamento

Por Arq. Me. Iberê Moreira Campos e equipe

Questão colocada pelo leitor

Estava aqui colocando em prática o orçamento de uma reforma tal como aprendi no curso de “Gerenciamento de Escritórios de Projeto e Construção”, mas continuo com dúvidas. Trata-se de um apartamento de 87m² com 2 dormitórios. Entendi que para efeito de uso do CUB devo considerar este apartamento como uma casa térrea. Acredito que este imóvel possa ser considerado padrão de acabamento médio para alto. Acho que preciso enquadrar este imóvel em uma das siglas do CUB, para achar o valor por metro quadrado, então considerei que é um R1-N. Está correto isso? Além disso, posso utilizar a área total do apartamento para calcular o CUB?


Nossa respostaA princípio, a linha de pensamento está certo, mas podemos tecer algumas considerações. Para começar, a área do apartamento não é a que está na documentação (escritura, IPTU, etc.) mas sim aquela real, que medimos no local. Isto porque a área que consta na documentação muitas vezes inclui também áreas comuns (corredores, garagem, paredes, etc.) e estes não serão objeto da reforma. Inclusive, chama a atenção um apartamento de 2 dormitórios ter 87m², esta área provavelmente é a área total e não a área de planta do apartamento em si. Provavelmente, a área real do apartamento deve estar entre 50 a 60 m².

Outro detalhe é quanto ao tipo de acabamento. Se ficou dúvida se seria padrão médio ou alto, sugiro que opte pelo padrão mais alto do CUB, para precaver-se de repassar um valor irreal para o cliente, trabalhando com mais segurança. No caso, sugiro utilizar o padrão R1-A do CUB, ao invés do R1-N. Como opinião pessoal eu diria até que, atualmente, pelos padrões do mercado imobiliário, um apto de 87 metros quadrados poderia ser considerado como alto padrão (R1-A) para efeito de orçamento. Alternativamente, poderia também tirar uma média do valor do metro quadrado entre o R1-N e o R1-A.

Note-se que tudo isto é um artifício que usamos para poder fazer uma estimativa preliminar da reforma do imóvel, sem incluir decoração e nem a parte de marcenaria, ou seja, estamos avaliando apenas a parte de pedreiro, encanador, eletricista e pintor, além de outros profissionais que lidam com a edificação em si.

Atualmente, para São Paulo, temos os valores de R$ 1.500/m² para o padrão R1-N e R$ 1.800 para o R1-A. Isto nos daria o seguinte valor básico da construção para 87 m² de área geométrica do apto:
R1-N = R$ 130.500
R1-A = R$ 156.600
A média seria de R$ 143.300, que podemos arredondar para R$ 150.000, para facilitar os cálculos. Se for reformar, digamos, a parte elétrica, que vai de 7 a 11%, aproximadamente, de uma obra nova, temos um valor para este serviço entre R$ 10.500 a R$ 16.500. Para aferir este valor pode-se pedir orçamento para um eletricista. Note-se que este valor é sem BDI, ou seja, não incluem impostos, administração da obra, juros e outras despesas similares.

E vamos fazendo assim, analisando serviço por serviço e somando tudo, até chegar no valor aproximado da obra. O valor total da reforma será o total dos serviços do eletricista, encanador, pintor, pedreiro e outros, somados ao valor do arquiteto para projetar e administrar a obra.

Com este valor da obra em mãos é que o arquiteto poderá então negociar seus honorários e outros dados do contrato. E é importante ressaltar que tudo isto não passa de uma análise preliminar. Para saber o valor exato da reforma só mesmo fazendo um projeto e orçamento detalhados.


Publicado em 03/04/2018 às 17:56 hs, atualizado em 03/04/2018 às 17:58 hs


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